競売になる前に「任意売却」という選択を
購入時には問題ないと思っていた住宅ローンでも、様々な状況の変化により支払いが困難になるケースは十分に考えられます。しかし、住宅ローンを滞納し続けると、競売にかけられて相場よりも安い価格で大切な不動産を手放さざるを得なくなります。「支払いが厳しい」、「金融機関から督促状が届いてしまった」など競売にかけられる前に、任意売却という選択肢を検討してみませんか。住宅ローンで悩んだら、相模原市を中心に数多くの不動産売却を手がけてきた「おおふじ」にお任せください。こちらでは、任意売却についてご説明します。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンを支払っている債務者と金融機関等の債権者の合意に基づき、債務整理を目的とした不動産売却を指します。住宅ローンを利用して購入した物件には、住宅ローンを提供した金融機関等の「抵当権」がつけられています。本来行われるべき住宅ローンの支払いが何らかの理由で滞ってしまうと、抵当権を持つ金融機関等は不動産を差し押さえ、競売による売却代金によって、残債を回収します。
競売は迅速に債権を回収するため、相場より3～5割ほど安く売買されるケースが一般的です。なお、競売で売却されても住宅ローンの残額があれば、完済まで支払いは続きます。競売で売却すると一般的な売却よりも多いローン残高となるため、厳しい返済が長く続き、今後の生活の見通しが立てづらいというリスクがあります。そのため、競売にかけられる前に、任意売却を行う方がリスクを軽減できると言えるでしょう。
任意売却が可能な期間
任意売却を行うには、スタートするまでの期間が重要になります。任意売却を希望される場合はなるべくお早めにご相談ください。
| まだ任意売却が可能です | ローン滞納前 | 滞納まで至らなくても、毎月の支払いやボーナス払いの返済が厳しくなってきたら、早めにご相談ください。任意売却以外の方法も視野に入れ、対応可能です。 |
|---|---|---|
| ローン滞納から 3か月以内 |
滞納し始めると、金融機関から督促状が届き始めます。その督促状を放置していると、次に住宅ローン残額を一括で返済するように迫る一括弁済通知が届きます。 | |
| ローン滞納から 4か月以内 |
抵当権のついた不動産物件に対し、競売を開始する通知が届きます。通知から4～5か月程度で競売が行われます。 | |
| ローン滞納から 5か月以内 |
競売を行うにあたり、裁判所から執行官が来て、物件の写真を撮ったり、周辺に聞き取りに行ったりなどの調査が入ります。近隣の方にも競売にかけられることが知られてしまうリスクもあります。 | |
| 任意売却できません | それ以降 | 競売が開始され、強制的に立ち退きを要求されます。競売となれば、任意売却は行えません。競売に至らないためには、早めに当社にご相談ください。 |
競売と任意売却の比較
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 比較 | 競売 | 任意売却 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 最低売却価格は、本来の市場価値よりも3～5割程度低く設定されます。また、落札価格は市場価格の8割程度になるのが一般的です。 | 一般的な不動産売却と大きな違いはなく、市場の相場に近い金額での売却が可能です。多くの場合、競売よりも高く売却できるので、より残債が減らせるメリットがあります。また、住宅ローン残額より高く売れれば、完済することもできます。 |
| 残債の返済交渉 | 残債の返済方法に交渉の余地はなく、完済までは引き続き厳しい支払いが続くことになります。 | 債権者である金融機関などと協議したうえで売却を行うので、売却後の残債についても返済方法の交渉を行うことが可能です。無理なく返済できる金額で設定できれば、売却後の生活再建がスムーズになります。 |
| プライバシー | 裁判所から執行官が調査に訪れるなど、周囲に競売にかけられることが知られる恐れがあります。また、競売となれば物件情報が新聞や公告に掲載されるので、競売にかかることが広く知られることになります。 | 一般的な不動産売却と同じように進めますので、住宅ローンの滞納が周囲に知られることはありません。 |
| 引っ越し費用 | 競売で得られた売却金額はすべて債権者のものであり、債務者の引っ越し費用などに充てることはできません。 | 債権者である金融機関などと協議を行う中で、交渉次第では売却金額から引っ越し費用など残すことも可能性です。 |
| 今後の生活 | 競売によって住む家を失うことになり、今後の生活の見通しが立てづらくなります。 | 引っ越し費用同様、債権者との交渉次第では、新生活を始めるための資金を売却金額から残せる可能性もあります。今後の生活のためにも、任意売却なら可能な「交渉できる環境」は大切です。 |
リースバックについて
リースバックとは、いったん当社などの第三者に不動産物件を売却し、その後は賃貸として賃料を払いながら引き続き住むことができる方法です。「引っ越しで子どもの学校を変えたくない」、「思い入れのある家だから、将来的に買い戻したい」など、今の家に住み続けたいというお客様の希望を叶えることができます。ただし、リースバックを行うには賃貸借契約を結ぶことになりますので、安定した収入のほか連帯保証人の設定、家賃滞納を保証する賃貸保証会社への加入などが求められます。
なお、「今後収入が回復する見込みがある」、「購入資金の目途が立っている」などで、将来的に買い戻したいという希望がある際は、事前に「買い戻し」の特約について取り決めが必要です。一般的な買い戻しまでの目安は5年以内になります。
